Einfamilienhaus in 8051 Graz

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft Grundstücksgröße: 1.856 m² KG 63112 Gösting EZ 1174Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 880/4 im Ausmaß von 1856 m², davon 146 m² Bauf.(10) und 1710 m² Gärten(10) mit dem Wohnhaus Thalstraße 155, 8051 GrazDie im A2-Blatt unter LNR 1a) ersichtlich gemachte Grunddienstbarkeit des Gehens und Fahrens bezieht sich auf die Zufahrt vom öffentlichen Gut, welche über den nordwestlichen Teil des Nachbargrundstückes Nr. 880/7 führt.Die Bewertungsliegenschaft liegt im Westen des XIII. Grazer Stadtbezirkes Gösting unweit der Stadtgrenze, sie ist über die Thalstraße erreichbar, von welcher man vis-à-vis des Hauses mit der Adresse Thalstraße 154 links über eine über den Thaler Bach führende Brücke abzweigt, wo sich dann die Zu- bzw. Auffahrt zur Liegenschaft befindet. Anzumerken ist, dass die Tragfähigkeit der dort bestehenden Brücke nicht bekannt ist, sodass eine Zufahrt zur Liegenschaft mit schwereren Fahrzeugen allenfalls nicht gesichert ist. Die benachbarten Liegenschaften sind teilweise mit Wohnhäusern unterschiedlichen Baualters bebaut bzw. schließen Waldflächen im Norden, Osten und Süden an. Bedingt durch die Lage im Nahbereich der Thalstraße können entsprechende Lärmimmissionen nicht ausgeschlossen werden.Das Grundstück Nr. 880/4 im unverbürgten katastralen Ausmaß von 1.856 m2 ist annähernd trapezförmig konfiguriert und steigt in südöstliche Richtung relativ steil an (durchschnittliche Neigung rund 20 Grad), lediglich im bebauten Bereich ist das Grundstück nach erfolgten Terrassierungsmaßnahmen weitgehend eben; bedingt durch die Geländesituation gibt es am gesamten Grundstück kaum ebene Flächen.Dieses Grundstück ist annähernd grundstücksmittig, jedoch nahe der nordöstlichen Grundstücksgrenze, mit einem Wohnhaus, bestehend aus Untergeschoss und Erdgeschoss, bebaut, oberhalb des Wohnhauses befindet sich ein kleines Gartenhaus.Von der Grundstücksgrenze im nördlichen Grundstückseck führt eine steile, asphaltierte Zufahrtsstraße auf das Niveau des Untergeschosses, bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um steile Wiesenflächen, welche zum Teil auch mit höherstämmigem Baumbestand bestockt sind.Gemäß durchgeführter Sonnengangberechnung (Quelle: GIS Steiermark) ist die Besonnung von November bis Februar eingeschränkt.Die Ver- und Entsorgung des Wohnhauses konnte nicht abschließend geklärt werden. Laut Auskunft der Holding Graz ist ein Anschluss an die öffentliche Wasserleitung nicht unmittelbar gegeben, sodass vermutet werden kann, dass das Wohnhaus entweder über einen Brunnen versorgt oder über eine Nachbarliegenschaft mitversorgt wird.Laut Auskunft der Bau- und Anlagenbehörde verfügt die Liegenschaft über einen öffentlichen Kanalanschluss, die Frage, weshalb die diesbezüglichen Kanalgebühren derzeit nicht zur Vorschreibung gelangen, konnte mangels Auffindbarkeit des Handaktes von der Behörde nicht beantwortet werden.Laut Information der Stadt Graz (Abteilung für Gemeindeabgaben) werden derzeit keine Kanalgebühren vorgeschrieben, solche können jedoch auch rückwirkend (z.B. rund 3 bis 4 Jahre im Nachhinein) zur Vorschreibung gelangen, da die diesbezügliche Meldung über einen Kanalanschluss durch die Bau- und Anlagenbehörde an die Stadt Graz zu erfolgen hat und eine solche Meldung allenfalls auch mehrere Jahre später erfolgen könnte. Inwieweit eine Stromversorgung derzeit noch besteht, konnte ebenfalls nicht erhoben werden.Das gegenständliche Grundstück ist gemäß Abfrage des Flächenwidmungsplans im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz als „Reines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,3 ausgewiesen.Der Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben, laut Auskunft der Stadt Graz (Abteilung für Gemeindeabgaben) bestehen hinsichtlich dieser Liegenschaft derzeit keine Abgaben- oder Gebührenrückstände.Soweit erhoben werden konnte, wurde das Wohnhaus Thalstraße 155 aufgrund einer Baubewilligung vom 12.10.1972 errichtet, der Benützungsbewilligungsbescheid datiert vom 15.07.1976. Mit Bescheid vom 27.06.1991 wurde die Errichtung eines Zubaus in Holzbauweise (Wintergarten) an der Südwestseite des Erdgeschosses bewilligt, dieser Wintergarten wurde zwischenzeitlich jedoch wieder abgebrochen.Das Wohnhaus besteht aus Untergeschoss sowie Erdgeschoss und wurde massiv errichtet, die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach mit einer von Nordosten nach Südwesten verlaufenden Firstrichtung und einer Deckung mit Eternitrhomben, Regenrinnen und Abfallrohre sind vorhanden.Das Gebäude entspricht hinsichtlich der Bauweise und Ausstattung weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des Wohnhausbaus, gegenüber dem Einreichplan aus dem Jahr 1972 gibt es geringfügige bauliche Änderungen, und zwar der Ausbau des Vorratsraumes im Untergeschoss zu Wohnzwecken und der Entfall der Trennwand zwischen Heizraum und Tankraum, wobei ein Öllagerraum mit zwei Kunststofftanks à 2.000 l in den Abstellraum an der Südwestseite des Gebäudes eingebaut wurde, welcher Raum jedoch anlässlich der Befundaufnahme nicht zugänglich war. Der Zugang in das Gebäude erfolgt über einen Eingang an der Nordwestseite auf dem Niveau des Untergeschosses, zwischen Untergeschoss und Erdgeschoss besteht eine zweiläufige Massivstiege mit Halbpodest, weiters besteht an der Südwestseite eine einläufige, gerade Außenstiege, über welche man auf die Terrasse über dem zugebauten Abstellraum gelangt. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine ölbefeuerte Warmwasserzentralheizung, wobei zur Raumheizung Radiatoren ersichtlich sind, im Wohn- bzw. Esszimmer des Erdgeschosses ist zusätzlich ein Ofen für feste Brennstoffe vorhanden. Das Gebäude wird laut Information seit März 2019 nicht mehr bewohnt und wurde seitdem auch nicht mehr beheizt, inwieweit die vorhandene Heizanlage funktionsfähig ist, konnte vom Sachverständigen nicht geprüft werden.Die Belichtung der Räume erfolgt über unterschiedliche Fensterkonstruktionen (alte Holzverbundfenster, zum Teil Isolierglasfenster, Holzläden als Sonnenschutz).Im Inneren des Gebäudes sind grundsätzlich Vollbautüren vorhanden, die an Holzzargen angeschlagen sind bzw. im Untergeschoss auch Eisenblechtüren.Die Böden in den einzelnen Räumen weisen unterschiedliche Beläge auf, im Untergeschoss sind grundsätzlich dem Verwendungszweck der einzelnen Räume entsprechende Bodenbeläge ausgeführt (Beton-Estrich, Fliesen, Natursteinplatten, Holzbeläge), im Erdgeschoss sind auch Stabparkettbeläge aus Holz verlegt. Die Wandoberflächen sind grundsätzlich verputzt und gemalt bzw. in den Sanitärräumen verfliest, die Deckenuntersichten weisen zum Teil Verkleidungen auf, wobei sich die Deckenuntersichtsverkleidungen teilweise verformt bzw. abgelöst haben.Die Sanitärausstattung umfasst im Untergeschoss einen Sanitärraum mit Stand-WC, Dusche und Waschtisch, im Erdgeschoss ein Badezimmer mit Badewanne, Handwaschbecken und Waschmaschinenanschluss, weiters ist ein WC vorhanden. Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die dem Gutachten beiliegenden Grundrisspläne verwiesen, nach diesen ergibt sich für das Untergeschoss eine Bruttogrundfläche von gerundet 139,00 m2 und für das Erdgeschoss eine solche von gerundet 117,00 m2.Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes ist als weitgehend instandsetzungsbedürftig und modernisierungsbedürftig zu bezeichnen, beim zugebauten Abstellraum an der Südwestseite des Gebäudes sowie an der Außenstiege zeigen sich erhebliche Feuchteschäden, auch im Hausinneren bestehen nach einem Wasserrohrbruch in der Vergangenheit gravierende Feuchtigkeitsschäden. Darüber hinaus sind auch die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen in den letzten Jahren offensichtlich nicht durchgeführt worden. Das effektive Baualter kann zum...